如何看待住建部提出「房屋应由套内面积来进行交易」?

  对房价会产生怎样的影响? 住建部发文 买房和“公摊”说再见?-新华网 2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2、4、6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  2016年至今,住建部多次发文要推行全国统一的全文强制性标准,计划把过去6000多个行业标准统一为“强制”和“推荐”两种,全文强制的叫做“XX规范”,不是全文强制的叫做“XX标准”。

  为什么要这样做呢?因为在此之前不同的部门出台了很多各种各样的标准,而且每个标准不但及其难以查询,还不是其中的每一条都是强制性的。甚至不同的条款之间还有冲突。

  这次住建部一口气发了38项规范的征求意见稿,也就是说这一批规范都是计划在未来强制要求的。

  我看有人分析住建部管不到房屋销售,这是不对的,住建部太管得到房屋销售了,因为你不满足他的要求,他可以不颁发预售许可证。卖房子的事情本来就归住建系统管,无非是这个规范生效之后,全国各地如何去执行的问题:一个新规范从草案到生效,再到各地具体如何落地,这是需要一个过程的。

  这个规范草案是由住建部委托的行业专家起草的,其中第2.4.6条要求房屋按照住宅建筑应以套内使用面积进行交易。在草案的结尾处,作者对这一条的目标做了解释:

  一个小区两个人分别买了两个100(建筑面积)平米的房子,买房的价格差不多,一个是每平米41200,一个是每平米41400。

  2年以后两个邻居收房装修,发现两套房子的套内面积不一样,一套房子是81平米(19平米公摊),一套房子是79平米(21平米的公摊)。也就是说后者用了一个更贵的价格,买到了一套更小面积的房子。

  我们说人性中有一个很大的特点叫做“不患寡而患不均”,买79平米的业主一定不舒服,觉得开发商骗了他,但是,实践中,这是一个无奈又不违法的情况:购房人是告不赢的!

  第二,公摊面积是按照测绘规范量出来的,房子的位置不同,计入公摊的部分不同,“不公平”反而是合法的,公平了到反而不合法了。

  总之,白纸黑字一签,大家都是成年人,只能“愿赌服输”。而最让消费者干到“不公平”的原因在于,两个消费者都是买100平米的房子,而不去注意合同中的79和81的问题,实际上这个问题在签订购房合同的时候是可以发现的,但是这种对于购房人“细心”程度的要求,又超过了对于普通人的平均水平的要求。

  换言之,法律上公平的前提是所有人都是专家且十分的谨慎,但是,普通人大多既不是专家又不谨慎,这才是常态。一旦改为按照使用面积交易,这种情况就不存在了,79平米的和81平米的房子“明码标价”,让那些最普通的购房者都不再糊涂。

  很多答主都提到一件事,就是全世界都用使用面积卖房,只有我们学香港按照建筑面积卖房,有这回事吗?

  为了给大家一个直观的感受,我们把中美卖房做个对比,下图是美国卖房的网站截图:

  首先明确一点,美国人并不是“按照面积”卖房子,而是按套卖。所以他都是把总价放在最明显的位置,比如上图中¥299900就是29万刀一套,1bd 2ba就是说他有一个卧室两个卫生间,1017sqft是面积,这个面积是Floor size,字面意思就是地板面积,与之相对应的是Carpet Area,字面意思是地毯面积。

  关心一套房子多少钱对老美来说更方便且更有意义,因为美国的房子和房子区别很大。

  同样是house,占地多少,带多大的草地,车库(私家车库作为停车用是不计入floor size的),坐落的位置,周边挨着什么邻居(非常重要),带不带码头(湖边、海边),有没有私人游泳池,小区有没有游泳池、篮球场、SPA池、能不能养狗、是不是中央空调……

  所以你没办法单纯按照面积每平米多少钱来对一个房子进行“性价比”的评价,每平米单价只是诸多参考因素的其中一个,摆在了不显眼的位置。如果感兴趣可以去国外的网站上看看几十项密密麻麻的考虑因素,当然这些因素大部分都和国内没啥关系。

  作为对比,我们再看看国内卖房子,下图是我们从国内某网站的截图。我先声明这不是给以下楼盘打广告。在我看来,这些楼盘在大多数购房者眼中的差别,真的也就是每平米单价的不同了。基本上一个区域的不同小区,价格差别不会很大,便宜有便宜的道理,贵有贵的道理,但是上下差别最多10~20%。

  都是钢筋混凝土,绿化千篇一律,除了房子,基本上没有什么游泳池、健身房、网球场之类的。对绝大多数小区来说,一块空地的价值,无非就是广场舞大妈是在小区里跳舞,还是到隔壁商场门口跳。很多中国老人在小区“遛弯”就是一天主要的娱乐项目了。

  其实按照什么来卖房,本身没有什么区别,无非是一个把每平米单价放在上面,一个把总价放在上面。要解释为什么我们和老美习惯不同,就要从历史和制度上找原因。

  我们和香港学习的制度,是一整套制度,包括期房预售制度(卖楼花),土地出让制度(政府卖地),土地使用权制度(70年),这些制度让我们必须在有限的土地中赚取高额的利益。

  政府要把土地卖高价,开发商要赚钱,核心的利益捆绑在衣食住行这件事上,就不可避免的希望“容积率”越大越好,这样才可以最有效率的利用土地来换钱。但是从规划角度说,容积率又不能无上限的高,因为会给城市带来不必要的负担:更宽的马路,更集中的供水、电、燃气、医疗、教育,一系列的问题。容积率过高,舒适率就会降低。(容积率,就是一个区域内的建筑面积除以土地面积。如果100平米的土地盖200平米房子,就是容积率2,盖400平米,就是容积率4。)

  开发商从政府手里买地,然后盖房子卖给我们,政府会在合同中约定一个容积率的上限,开发商不得超过。如果不做这样的限制,开发商肯定盖出一块尽可能高的豆腐出来,不留一丝缝隙。盖高楼的代价,必然牺牲居住的舒适度,不仅仅是人均可居住的面积,也包括了充分的利用土地。

  对如何充分的利用土地,各国理解显然不同,大部分土地私有的国家,都会认为房子、公园、学校错落有致,不会把房子全堆在一起,然后在一百公里外找几座山做公园。但是如果放任甚至鼓励炒地皮,情况就另当别论。

  过去在香港,开发商和建筑设计师打官司,因为设计师没有“有效地利用土地”,说白了就是没有按照开发商的要求把利益最大化。香港人发明了一个名词“发水”。发水最早是说水产海鲜的,就是通过注水的方式把鱼卖得贵一些。这个词儿用到房地产上,就是开发商高价拿到一块地,通过各种各样的办法,在有限的容积率中钻空子,卖更多面积出来。

  美国人会买一块地,然后1/4面积用来盖房子。剩下的地方弄个花园盖一个滑梯,一个秋千,一个迷你高尔夫球场。我们会把房子盖满,然后等着拆迁。这不是我们俗气,而是人均占有的居住用途的土地确实不具备任何可比性。

  反过来寸土寸金的香港就对面积斤斤计较,要连建筑面积都算上,说到底也是因为人均面积太少了,所有的面积都要拿来放床,于是才要如此斤斤计较。其实按套还是按面积卖房,数学上没什么太大区别,不过是有什么样的市场,才有什么样的消费模式。

  房价贵到不可思议的程度,就算按照使用面积卖房,也不过是换了一把尺子,如果不从源头上解决房地产问题,而是从结果上做出一些调整,充其量也只是安抚民心,解决一些微不足道的小问题。

  其实从字面意思看设计院的初衷,还是好的,如果完整的看一下这部草案以及在草案中作者逐条的解释,我们就可以发现作者不仅仅在设法统一错综复杂的不同标准,同时也大量借鉴其他各国的制度和规范。从考虑老龄化社会,让老年人住的更舒服,到统一各种不同的标准,把标准设计的更严格,限制开发商在公共部分偷工减料等等。这些规范的实施,应该是利大于弊。

  实践中相同面积到手不同,其实并不会真的引起太多纠纷,毕竟“不患寡而患不均”只是一种感受问题,感觉自己买亏了,但是吃这个小亏一是不容易被注意到——你通常得不到也不会去找其他邻居家房子的信息,二是涉及的标的额并不大。开发商反正是把整个项目的套内和公摊都卖出去了,这个也是他从政府手里买下来的地,按照规划盖的,业主整体上并不吃亏,只是均衡问题。

  所以“面积缩水”才是按照使用面积或者套内面积卖房最大的好处:因为你自己拿到手的面积是可以用尺子量出来的。虽然细节上我们涉及到墙体的厚度,阳台、设备平台的面积计算方式这些很细的问题有一些障碍,但是相比“把整个小区量一遍”这种事情,测公摊面积对业主来说才真的是难于登天。

  也正因如此,按照建筑面积卖房,就意味着开发商可以在测绘过程中做手脚,关于这个我有一篇专门的文章,大家可以参考一二。徐斌:面积缩水,开发商赔偿业主三千万

  秦兵先生早在十多年前就代理了全国第一公摊面积缩水的案件,时至今日,这种极其隐蔽又普遍的开发商欺诈行为,因为发现不易、维权难度大,自始至终都没有被普罗大众广泛认知。法律的原则相对普通人来说略显苛刻,大都是站在购房人都是圣人,有火眼金睛的角度来设计。但是购房人真的不是。与其给开发商留下这么多钻空子的空间,一条条把钻空子的路堵死,确实是住建部通过出台全文强制性标准应该做,也非常有意义的事情!

  这里顺便提一个疑问,按照我的理解,套内使用面积和套内建筑面积是两个不同的概念,我理解套内使用面积就是“地毯面积”,套内建筑面积才是“地板面积”,使用面积是不包括墙的。根据《重庆市人民政府关于印发重庆市商品房价格计算方法暂行规定的通知》:第十一条 商品房销售价格应以套内建筑面积计价,如购房者要求,商品房开发、经营企业也可按建筑面积或套(使用面积)计价销售。

  按照地毯面积卖房,就属于创新了,严格来说也不是和重庆、香港甚至国际接轨才是。

  美国卖房子都用英尺,我们却用平方米,或者我们也该用英尺,房价岂不是又可以增加少许。

  很多答案都提到了,“房屋以套内面积进行交易”这本身并不是一个新鲜的事物,重庆早就这么干了。

  在我们重庆案件里面,合同写得非常清楚,建筑面积是多少,其中公摊多少,套内多少,按照套内计价为多少。

  这一条只是改变了计价方式(甚至没有改变,只是确定了一种而已),既不会改变公摊的客观存在,也不会带来公摊今后归属于开发商的后果。

  看看这个文件就知道了,建面计价时,总价是4241200.32元,套面计价时,总价是:4241199.8元。

  说“以前花100㎡的钱买70㎡的房子,现在70㎡就是70㎡”的人,你们想什么呢?

  公摊问题主要表现在两个方面:我这栋楼哪些是公摊?由本楼内业主共有并承担责任。整个小区哪些是公摊?由小区业主共有并承担责任。

  以套内面积计价,可以让公摊面积失去直接与价格挂钩的作用,而不是把公摊整个取消掉。

  事实上,容积率这个标准,是住建部门(管工程的职能),验收时依照《建筑工程建筑面积计算规范》计算一个项目的总建筑面积后,用来看开发商有没有按规划建设的。

  而可销售的面积,是住建部门(管房屋销售的职能),审批预售许可证或者销售许可证,按《房产测量规范》测量一个项目的总建筑面积而确定的。

  两个规范的标准并不相同,所以最终的销售面积有可能比容积率面积大,也有可能小(当然,一般是大)。

  从实务的角度来说,我还是支持以套内面积计价的,因为如果有客户怀疑自己面积不够,很容易就能确定。

  3. 对二手房市场而言多少有点降维打击的味道,如果说二手房房东们之前还在因为观望房产税而摁住不动,那今天这个政策就相当于一锤定音了,房住不炒,啥都别说了,准备割肉吧。所以我认为短期内可能有一批很合适的房源急需出手,刚需户可以留意一下。

  4. 今天下午开会把系统性防范金融风险作为今年金融的第一要务,去杠杆有多困难业界去年也有目共睹,所以在稳杠杆的大环境下盼着楼市跌的,你可以看看是我国特色铁拳硬还是你的头硬。

  5. 楼市盼涨多少有些中介的一厢情愿在里面,公摊的钱会不会调整到套内单价里应该会有意见出台,到时候就看意见办事。至于物业我真觉得没啥可担心的,想涨价那真得掂量掂量,尤其拿钱不办事的那批人,此举要能倒逼物业行业改革那线. 了解一下新加坡双轨制。

  7. (新增)可以关注一下长租市场,我觉得自去年大整顿后到现在,春风悄然临近。

  猛然发觉自己一个半吊子的回答被顶到最前,十分惭愧,其他部分优秀答主解答的更好,怕是戳到某些人的痛处就被踩下去了,大家不妨去看看他们的回答。

  发觉大家的G点一直在楼市走向这块,早在多年前厉以宁教授就已经道出了中国特色楼市的基调,有一篇文章

  解释的很详细。值得一提的是当时人们管我大A股叫扶不起的阿斗,而如今这个阿斗已经愈发成熟。有的人说废除公摊后单价必涨,总价还是没变咋办,岂不是一点区别都没有。其实区别简要地说在以下两点:

  目前楼市为了维稳是不允许开发商降价的,涨价的话每个城市也有相应的限价令在调控,在如今大环境下,这些限制让许多开发商如坐针毡,一波操作涨价炒房会被带走,维持原价没人鸟,要降价获取现金流上边不允许外还容易被已经买房的群众大铁锤砸到央视点名。

  还在继续上涨,开发商也能借机少涨甚至是不涨来变现,楼市整体在看起来继续上涨的大潮下一点点回归市场价格,可谓是面面俱到,大家都高兴。这也是特色铁拳的魅力所在。

  对二手房交易是致命打击,二手房的购买价值低于新房,变相锁死二手房交易市场。只要二手房没有交易,房价怎么操作都不会跌。

  (PS1:为什么二手房的购买价值低于新房。这是因为改为套内面积销售之后房屋的设计趋势会产生变化。

  过去整体的趋势是公摊面积设计的越来越大;现在会开始趋向于缩小来增加套内面积,以此挤压存量房屋的市场。

  同样100平的房,过去25公摊,套内75,1万/平,总价100万;未来会变成20公摊,80套内,1.25万/平,总价100万;但是对于存量房二手房来说,套内75总价100万需要卖到1.33万/平。)

  二手房类似于股市里停牌,新房类似于股市里的定向增发,定向增发的价格可以低于市价(A股要求是不低于市价的90%)。

  整个的逻辑是延续了二手房限卖的思路,尽可能的减少获利盘的套利出场,新入场者买新房为国尽忠。

  该政策短期内没有什么影响,一个楼盘从设计到销售是一个漫长的过程,所以近几年需要买房的人(例如我)该买还是买。

  全球就剩下我们大陆有公摊了,房价涨不涨,以后建造什么房子,都跟取消不取消公摊没关系,跟国家出台的规范有关系。

  朋友圈里铺天盖地的“别了,公摊”、“告别100平只得70平”之类的转载。

  这个要追溯到我去年拿到购房合同的时候,当时开发商一直宣传的是13000+/平,包括房管局发布的摇号数据中,单价也是这个数据,然而当我签署合同的时候,才发现,合同中的商品房价款计价方式有以下两种:

  ①按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米人民币15000+元,总价为XXX元;

  ②按照建筑面积计算,该商品房单价为每平方米人民币XXX元,总价款为XX元。

  所以,开发商也按照相关规定做了,诟病的是其在宣传中仍然使用的是建筑面积单价,让消费者心理上认为其价格便宜点罢了...

  那如果以后真的严格按照套内使用面积来宣传和交易执行,会对我们购房者有什么影响呢?

  ”这个论调,很多答主都已经提到了,所以我也就不赘述了,简而言之就是,开发商无非就是把修建公共部分的资金摊算到套内价格里,一套房子原来总价是多少,现价也会是多少,可能宣传上单价高了,但实质上并没有区别....

  ②我想说的是另外一个点,“住宅建筑应以使用面积进行交易”与现行的“按套内建筑面积计价”可能是有区别的,前者是指交易品只包括套内使用面积部分,而原来的小区公共建筑部分不涵盖在其中了,也就是说

  我只能说,这条消息之所以引起公众这么大的反响,只能说明“人民苦高房价久矣”,大家想要的是实质性降价,和“加公摊均价13000+”、“不加公摊15000+”并没有什么关系....

  个人看法,肯定会。其实民众对公摊面积的质疑,一直没停过,但偏偏现在突然成了热点话题,这肯定是有计划的,那此事就肯定能成。

  第一步,在去年中旬,由人民日报、新华网、CCTV等官媒密集发声,痛斥公摊面积损害了公众的利益,引起舆论热潮,呼吁主管部门回应民众关切。

  第二步,住建部出台《住宅项目规范》征求意见稿,文中“以套内使用面积进行交易”被媒体转化为“取消公摊”进行宣传。

  第三步,基于房产税的重庆模式(对存量房和增量房同时征收),经过改良后,出台房产税。毕竟前不久,十三届全国人大常委会立法规划,房地产税法出现在了第一类项目中。

  只能说,想法是好的,现实是残酷的。我们还是以史明鉴,看看重庆当时“取消公摊”后,房价是怎么变化的吧。重庆是在在2002年出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中明确规定,商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。那么,我们只要知道2002年前后重庆市的房价涨幅情况就清楚了。

  重庆2000年和2001年,商品住宅销售面积同比分别增长38.1%和25%,2001年二手房交易同比增长四成以上。住房价格保持温和上涨,2001年全市城镇商品住宅(现房)平均售价由2000年的1075.58元/㎡上涨到1131.27元/㎡,涨幅达5.1%,合理的“量价关系”显示出房地产市场巨大的承受力。

  2002年以来中国的房地产市场逐步升温,经过2003年的大幅上涨,2004年全国商品房价格涨幅仍达到了14.4%,商品房平均价格达到2777元/平方米,与2002年底比较,在两年不到的时间里,商品房平均价格上涨超过四分之一。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说,这样的涨价速度堪称暴涨。根据统计资料,2004年各地商品房平均价格涨幅为:上海23.75%、北京12%、天津20%、南京8%、重庆34%、成都15%、深圳5%、广州4%。

  我刚查了一下,重庆嘉福苑小区,2019年的价格是11724.00元/㎡。给跪了。。如果你有兴趣,可以细看上面这篇硕士论文,虽然他对后来的房地产大势判断失误,但许多分析还是到位的。只是今之视昔,不禁让人怅然啊。。

  所以,结论是什么,各位大概心里有数了吧?“取消公摊”之前,重庆房价涨幅5.1%,属于正常的理财收益。“取消公摊”之后,虽然重庆房价大涨,但由于2003年全国房价普遍大幅上涨,倒也难说是因为“取消公摊”后,开发商提高单价销售。不过从重庆涨幅领先全国来看,肯定还是有提高单价的因素存在的。

  而且现在的购房市场,一般实行一房一价,不管用套内面积或者建筑面积来计算房价,总价是不会变的,而单价只是数字问题,只要度量和计算方式统一,差别并不会太大。本质上“取消公摊面积”并不影响房子的总价。

  事物肯定都有利弊。既然重庆先行一步了,那我们还是来看重庆模式吧。《重庆市住宅服务等级标准》明确规定,住宅物业费以建筑面积为计价单位。所以,真相就是这么直白。其实道理也很简单,如果你是物业,无论你是提高单价,还是用建筑面积计价,总之一分不少。所以不少人呼吁取消公摊面积,觉得物业费、取暖费以后就可以按照套内面积计算了,却不知道,梦想总是遥不可及的道理。

  取消公摊,好处是以套内面积计价,明明白白,童叟无欺,购房信息更加直观透明,套内面积可以直接测量出来,如果产生纠纷,更容易解决。

  首先,这两个回答都是,不会。有人认为,以后的户型会尽量减少公摊,会导致走道过窄、门厅过小等等问题。其实大可不必忧心。每个楼盘都有自己的目标人群,刚需盘在“取消公摊”之前,就是死扣面积的了,尽量让公摊最小,并不会因为“取消公摊”后变得更小。

  而且从建筑专业角度来说,从2019年起造的房子,公摊会比之前更大。普通人可能不清楚,继2015年国家建筑防火规范重大改变,使得住宅核心筒增大后,建筑防火规范在2018年10月又有重大改变。其中对住宅影响最大的是,要求消防电梯前室的短边不应小于2.4m。之前电梯前室短边只要满足无障碍设计即可,一般控制在1.8m,这次改动足足增加了60厘米。雪上加霜的是,住建部还仓促出台了《建筑防烟排烟系统技术标准》,这本规范远远超过了旧标准,使得高层住宅的增压送风口排烟管口尺寸增加50%,挤占功能房间的面积。按此规定,高层住宅交通核,每单元将增3平方米左右的公摊。

  所以,大家请放心,以后的建筑规范肯定还会更严,而公摊肯定也会越来越大的。

  非也非也!虽然公摊变大,确实会比之前更加安全,但除非住建部大笔一挥,公摊不计入容积率,否则本着羊毛出在羊身上的原则,这笔多出来的费用,自然是会一分不差地算在消费者头上。。毕竟,更大的楼梯,宽敞的电梯厅,硕大的正压送风口,也……也不错啊,呵呵。

  文中提到,城镇新建住宅建筑应全装修交付。看起来是不错,但你会发现,全篇既没有限价措施,又没有具体装修要求。装修可是个无底洞啊,巨大的操作空间,就这么毫无限价地给开发商了。。对于开发商而言,300元/㎡的可以装,3000元/㎡的也可以装,如果没有限制。那么你就可能会花掉3000元/㎡的精装修钱,实际买到的是300元/㎡的装修。

  在我看来,城镇新建住宅建筑应全装修交付,就是交给开发商用来掩盖涨价的遮羞布。如果你不信,你可以来长沙看看,所谓的政府限价房,房价确实限制了,但允许开发商精装修交付,房子也就做了个简装,简单刷了墙、铺了地砖、吊顶+门,其他柜子什么的都没有,精装修按1775元/㎡计算的哦。所以,“智慧”的开发商虽然在房价上吃了点亏,但也不顾脸面地在精装修上找补回来。

  评论区有童鞋反馈,武汉市有卖4000~6000元/㎡的精装修,远超长沙。关于精装修,没装修过的童靴可能没有价格概念,我说个价格供大家判断。基本硬装做完,苏州某品质开发商,精装修标准价是800元/㎡,某一线元/㎡,具体每个楼盘定位不同,还可以上浮或降低。精装修如果不限价,将会给开发商预留充足的获利空间。如果你自己找家装公司全包,那么家装公司从总价拿掉30%,然后丢给施工队,你的总装修款,能有个40%用在装修上就皆大欢喜了,所以这个政策,对大大小小的家装公司是个大利空。

  唉,从来没有哪一届韭菜,会主动地的呼唤收某种税。但房产税不一样,大家都在呼唤。就像山羊呼唤豺狼,韭菜招来收割机,这明明是利好财狼和收割机的事情啊。

  不知怎的,经过一顿忽悠后,许多人觉得,房产税会遏制房价上涨,而且它会对屯房子的富人造成恐慌。比如范冰冰这种,虽然8个亿说交就交了,也难保不会恐慌房产税吧。。。重庆和上海都是收房产税的,手中有许多房子的富人们很恐慌吗?看来房租又该涨一波了。

  其实“取消公摊”只会带来一些细枝末节的影响,但确实是房产税的带路党急先锋。其实房产政策,我更倾向于新加坡的“组屋模式”,但不知道为什么呼唤“组屋”的很少,这才是让居者有其屋的政策啊。。当然新加坡早就有房产税了,等我们有了房产税后,“组屋”也会有的吧。

  另外,对于当前开发商普遍轻视建筑质量,施工粗制滥造和高周转模式带来的各种坍塌事故,我觉得取消房地产的预售制,逐步推行现房销售,才是对开发商有深远影响的政策。

  所以不存在有些人担心的“哎呀呀,取消公摊,是不是物业就可以名正言顺的把公摊面积据为己有了?”,“是不是就可以立马把小区的花园拆掉做停车场卖车位了?”

  即使是现在比较新的房产证,也已经清楚的标明了建筑面积,套内面积,公摊面积。

  所以你的公摊依然存在,只不过以后地产商买房时,必须以“套内面积”为准了。

  或者是准现房,但房地产商只提供“建筑面积”,而不会提供具体的“公摊面积”。

  跟买卖二手房不同,二手房的房产证已经有了,买家可以通过房产证清楚的知道“套内面积”的大小,然后自行决定是否购买。

  而期房不同,买家实际上买的是一个“不确定的面积”,虽然名义上,国家会对公摊面积进行测量,但实际上的公摊面积是由房地产商自行决定的,所以才会出现买家购买期房,等到两年后交房发现公摊面积霍然超过50%的新闻。

  而买家拿房地产商毫无办法,因为我国法律规定,公摊面积没有明文规定,开发商想定多少就多少,理论上,就算定到99%也是合法的。

  你去菜市场买菜,买菜的大妈说,你先交钱,但大妈收了你的钱后,给你的菜的数量会有15%~30%甚至更高的波动。。。

  这就是纯属不要脸的胡说八道了,按这个道理,一个城市的房子平方单价应该是一个价了,因为房子的质量和环境的好坏通过公摊率体现嘛。。。

  那为什么同一个城市同一个地区,有的小区单价贵,有的小区单价便宜?甚至相差能有好几倍甚至更多?

  事实上,同一个小区,越是高楼的住房,公摊率越大(20%~25%),而小高层(7层—11层)的住宅的公摊率是10%~16%,联排别墅的公摊率就更小了(1%~8%),而独立的别墅甚至没有公摊面积。

  所以,在不透明的公摊面积上做手脚,是我国房地产商大家都彼此心知肚明的潜规则,这也就是为什么公摊面积小的房子会被大家认为“开发商有良心”的原因。

  但业主毫无办法,因为只有等到几年后房子盖好了交房了,你才能真正的确定,你的“套内面积”是多少。

  任何不透明的制度都一定会被利用,“公摊面积”就是一个最好的例子,不严谨的说,除了那些单位自建房,几乎所有的商品房,都存在“公摊面积”欺诈的行为,只是多与少的数量罢了。

  表面单价当然会上涨,但由于原本公摊面积就是被有意夸大计算的,但只不过是在暗处,没人查的明白(也不会让你查的明白),对业主而言,购买期房,现场只有一个刚刚挖好的大坑,于是只能看着开发商给的宣传彩页和销售大厅里的房间模型,觉的房子很大,钱自然掏的也舒畅。

  如今以套内面积计费,业主清楚的知道了自己未来拿到手的房子的面积,如果开发商再玩夸大公摊面积的手脚,就会清楚的在单价上反应出来。

  也就是说,把原本躲躲藏藏的真实面积放到阳光下了,业主在购买前就清楚的知道自己真实购买的面积,这样,开发商就不能再通过样板房和宣传图来忽悠和欺骗业主了。

  即使对二手房来说,也是有重大影响的,以前同样是100平的“建筑面积”挂在网上的的三套房,可能以后就变成了80平,75平,70平了。。。

  这样的好处在于,让房子的真实面积能够更加清楚和透明,让房子的实际价值能够更加清晰,让二手房买家能够一目了然,提升了交易效率。

  所以那些喊着“取消公摊不会有任何改变,你不会多得一平方,也不会少掏一分钱”的人,不是蠢,就是坏。

  看房时,样板间是宽敞精致的小二居,厨房卫生间一应俱全;收房时,看到的却是狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床。200多户业主好不容易买到房,却发现套内面积缩水一半,公摊系数高达52%——在山东省高密市,一处预售楼盘上演了这样的荒诞剧。

  被戏称为“史上最牛”的公摊面积如何突破重围,公然示众?记者日前进行实地调查,发现在离谱公摊系数的背后,暴露出法规与监管的重重漏洞。

  “本来设计得好好的,这里放床,这里放沙发,还有开放式厨房,可现在放下床后,恐怕连转身的地方都没了。”4月19日,带着记者一起来收房的张先生在房间里转了一圈,不停摇头。

  2007年夏,在北京工作的张先生看中老家山东省高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。在他签订的商品房买卖合同上,约定建筑面积是85平方米,但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测,这个走几步就会撞墙的房间,看起来也就40多平方米。

  和张先生一样,同在贵宾首府买房的单女士兴冲冲来验房,打开房门却愣了——房间怎么看怎么小。测量后她发现,套内面积只有27.29平方米。单女士说,当初看样板间时,房屋建筑面积是40.22平方米,销售人员介绍公摊系数“肯定不超过30%”。而事实上公摊面积到底有多大?贴在贵宾首府一楼大堂内的一份由当地多部门联合验收的文件显示:该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%。

  卖房时承诺公摊不超过30%,收房时却高达52.35%,这让购买该楼盘的200多户业主很是愤怒。开发商则拿出法律盾牌:“法律对于公摊上限没有规定。”甚至直接说:“你们一百年都退不了房。”

  记者就此询问了开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟,他的解释是,不同的使用功能决定了不同的公摊面积。贵宾首府不是单纯的住宅,而是“酒店式公寓”,五部电梯、两个楼梯间,宽敞的走廊和大堂,都要算入公摊面积,所以公摊系数才那么大。

  如此高的公摊系数,究竟如何突破建设局、房管局、规划局、土地局等部门的重围,公然示众?

  高密市建设局副局长徐怀章介绍说,贵宾首府项目从规划到建设、施工、验收,相关手续是齐备的。他曾就公摊问题向山东省建设厅咨询,得到的答复是,国家对于公摊面积的上限并无规定,无论公摊多大,都不违法违规,“只能说明这个项目的设计有问题。”

  而对于“酒店式公寓”到底属于“商用”还是“住宅”,徐怀章说,他也不清楚。记者调查发现,开发商在规划时标明项目用途为“酒店式公寓”,而在销售时,与业主所签订合同的用途却是“住宅”。对此徐怀章说:“我认为这是开发商的营销策略。”

  对于张先生等业主来说,开发商和工作组的答复无法让人满意,对于他们最关心的公摊面积、房屋性质、产权期限等问题,仍然缺乏明朗态度和决定。截至记者发稿,有几十户业主始终未收房。

  记者调查发现,52.35%的公摊系数背后,暴露出从法规到监管的真空和漏洞:一是商品房合同关于公摊面积的内容亟待规范;二是对公摊面积缺乏上限规定;三是对于酒店式公寓没有明确界定,如何发放房产证都是一个问题。

  收房本来是件开心事,不过南京江宁滨江恒信珑湖国际的多位业主却高兴不起来,在收房现场拉起要求“退房退钱”的横幅。“前几天,我们接到收房通知,到了现场获知,房子的面积变大了很多。”在12月31日的收房现场,一位业主吴女士对记者说,离谱的是,珑湖国际实际交付的面积比合同面积的误差不但远超国家规定的上限3%,不少套的误差甚至达到10%左右。对此,业主们纷纷要求按照国家相关规定退房。

  据吴女士介绍,她在2013年年中,恒信珑湖国际首次开盘时以7000余元/㎡的价格买下了1栋一套94㎡左右的两居室。谁知收房的道路充满波折,“在去年七八月份,开发商就给我们发邮件,说因为青奥会的原因可能无法在2014年年底按时交房,还说这种延期交房不是开发商自身因素造成的,没有任何补偿。”吴女士说,从这件事上就感觉这个开发商做事很不靠谱,心中就一直忐忑不安,一直害怕房子会出什么问题。

  俗话说怕什么来什么,一收到收房通知,吴女士就发现物业费涨了,“原先买房子时置业顾问告诉我们的是1.5元/㎡,收房通知上写的是1.9元/㎡。”吴女士说,在收房现场交物业费换房子钥匙的时候,工作人员现场告知她家的实际面积是101㎡,“也没有出具任何相关单位的文件,只在我的缴费单上随手写了‘101㎡’这个数字。”这意味着吴女士的房子平白多了7个平方,与合同面积的误差高达7.4%,远远超过了国家规定的3%上限,“光房款就要补交5万左右。”

  记者在现场了解获悉,恒信珑湖国际1栋的大部分业主的实测面积比合同面积多出数个平方,每户要补交数万元的房款,也有部分业主的实测面积缩水了一大截,同样让希望住大房子的业主郁闷不已。

  “我们现在也搞不懂这多出来的面积到底多在哪里,会不会是实际面积根本没变,只是公摊面积算多了。”吴女士说,她们买房时就看到自己所买的1栋已经建了好几层了,户型规划不可能在中途变更那么大。“群里有业主说已经进屋实际测量过了,交付的房子与买房时置业顾问出示的户型尺寸图基本符合。”这更让吴女士怀疑房子的实际使用面积可能根本就没有增加,多出来的都是公摊面积而已。

  面对质疑,开发商表示,产权登记面积大于合同约定面积的业主可以只交纳面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款,超出3%部分的房款由开发商承担,产权归业主。针对开发商的答复,业主并不买账,“现在交了这笔钱,也不知道有没有享受到应有的空间。”吴女士表示,不少面积小了一截的业主也很不高兴,明明选了大的套型,到头来还是少了七八个平方,住起来不舒适。

  好多住宅公摊面积不透明,全部公摊面积加起来大于辅助、结构面积,开发商在这里面偷了不少钱。

  借助大家都痛恨一套房子30%的面积属于公摊,好像多交钱的心理,趁机取消公摊,为房地产税扫清一个障碍。

  有没有一个方式,市场可以保持表面上的平稳,开发商又有价格空间进行营销,资金回笼续命呢?

  公摊面积在商业住宅中可以占到从15-30%的比例,如果你刚拿下来的房本上写的你家是120平米的,这个楼盘的公摊面积是25%的话,那么新销售的同样户型,就会改写成90平米。

  如果房子总价600万,你的价格当时是每平米5万的话,按照现在的标准,你买的时候是每平米6.67万

  现在,开发商新盘还打着每平米5万,但是你发现同样的房子只要450万了。平米单价不变的情况下,降幅还是有吸引力的。

  跟世界要接轨的做法是正确的,但是借此留个通风口逃生是更重要的,逃不逃得出就看各人能耐了。

  对消费者来说增大了透明度,毕竟公摊面积的大坑太大了,期房不缩水当然更好。

  对开发商短期来说也是好事,因为其实销量下降情况下,开发商是有降价的诉求的,但一方面担心已经买房的退房,另一方面是政策限制。

  而政策出来之后开发商就有了操作空间,涨幅只要小于公摊比例,实际就是降价。但消费者对公摊是不够了解的,所以退房可能就降低了,大概率是新人新办法,老人老办法,刚刚上车的大概率高位接盘,成为最惨的一批。

  对政府而言这是在合适时机弥补当年的错误,涨价周期这么干是不行的,毕竟这事能让房价坐火箭上涨,但降价周期用就好多了,变相降价还能让账面好看。

  长期来看我有一些担心,针对目前还没建的房子,主要是公摊面积里面是有一些重要功能的,比如消防。而这种政策让开发商倾向于降低公摊,那一些重要的公摊面积需求咋整? 会不会变相缩水?

  住建部这两天发布了一口气发布了三十多个规定,其中有一个就是这次所谓“取消公摊”的《民用建筑通用规范(征求意见稿)》。在这个规定里有一条“住宅建筑应以套内面积进行交易”。也就是这句话,引发了集体大讨论。

  我仔细看了这个规定,觉得没必要高兴的太早。首先,这个规定只是个行业规范,相当于民用建筑领域里的一个建筑标准文件,参与起草的是几个公司和大学。而且里面写的很清楚,“宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范”。显然房屋销售交易领域的事,这个规定大概率管不着。也就是说“交易必须用建筑面积计算”这句话出现在这个规定里,本身就有点“踩过界”了。

  而且卖房子领域里早就有了其他规定,《商品房销售管理办法》第18条就规定,“ 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”这个《管理办法》是住建部的部门规章,在法律效力上比前面的行业规范不知道高到哪去了。而且2001年就生效了。

  《管理办法》才是开发商按照“公摊面积”卖房的尚方宝剑。现在只是出了一个行业规范,而且还是征求意见稿,顶多也就是释放个积极信号(前提是征求完意见这句话没被删)。

  那么在我们接下来将要讨论的课程中你一定可以找到答案。点击下面的课程,我在知乎大学等你:

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